【放・國際】中國房地產的「最後晚餐」？

 

一年多來，中國有110多個城市出台了270多個房地產調控政策，可是，2018年上半年，房地產市場在嚴厲的調控大潮中，不僅沒有降溫，反而更加火爆。6月份全國70個大中城市商品房價格，同比上漲城市62個，只有8個城市下跌。房價上漲最高達15%，下跌最大的為2.2%。房價漲幅排名前10的城市中，除西安外，其餘均是三四線城市。二手房價每平方米過萬元的城市近70個，其中新增房價超萬元的城市全部來自三四線。可見，中國房價仍在普遍上漲，房地產泡沫越吹越大。

 

 

房地產相關稅收增幅可觀 土地財政重要性不言而喻

 

今年上半年，地方政府出讓土地使用權收入達26,941億元，同比增長43%，增長主要來自三四線城市。除了土地出讓金，房地產相關稅收增幅也頗為可觀，契稅2,974億元，同比增長16%；土地增值稅3,231億元，同比增長10.7%；房產稅1,484億元，同比增長6.9%，加上其它相關各種稅收，合計9,799億元，再加上土地出讓金就是36,470億元。而地方政府其他收入是44,642億元。數據面前，土地財政的重要性不言而喻。

 

中國政府是土地一級市場上唯一的賣家，而前往三四線城市捧場的買家是誰呢？2017年，全國50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。恆大長期堅守三四線城市，全國各地都能找到許老闆用同一張設計圖造出來的房子。保利地產2017年新進入的24個城市中，超過90%是三四線城市。碧桂園曾號稱要三四五六線城市「全覆蓋」，下沈至人口在1萬人以上的所有城鎮。就這樣，越調控，蓋的房子越多，上半年商品房施工面積達71億平方米，是銷售面積近10倍；三四線城市住房嚴重過剩是普遍現象。很多地方的房子，賣出了，居住的人卻非常少，空置率極高，鬼城隨處可見。

 

 

買房透支中國人祖孫三代口袋，收入未與房價並駕齊驅

 

目前中國居民資產近85%在房地產上，居民槓桿率已超過GDP的 50%，居民負債佔居民收入的比重超過90%。2017年全國新增居民貸款創下了7.13萬億元的新高，佔當年銀行全部貸款比例高達52.7%。2015年以來，居民購買新房的金額近40萬億人民幣（2017年末中國GDP 82 萬億人民幣）。當前，中國人均住房面積超過35平方米，已達發達國家水平，但人均 GDP 還不到世界平均水平。居民投資房產的資金成本是5%到6%，租金回報率是2%到3%，回不了本。特別是，三四線城市近幾年人口增長緩慢，居民收入並未與房價比翼齊飛，「六個錢包」買房子，掏空了祖孫三代的口袋，透支了未來二三十年的收入。

 

最近，SOHO中國董事長潘石屹表示，房地產具有1/3的實體經濟屬性、2/3的虛擬經濟屬性。中國的房地產市場「不取決於國土資源部，也不取決於住建部，只取決於人民銀行發多少錢。」潘石屹認為，央行發的錢多房價自然就上漲。可是，習近平不是在大力推動金融去槓桿嗎？國家不是在嚴格調控房地產市場嗎？

 

 

事實勝於中國政府詭辯：去槓桿成效不彰房地產綁架金融資源

 

2018年上半年，中國社會融資規模9.1萬億元，同比下降17.9%，再創歷史新低，實體經濟融資感到絲絲寒意。表面上看，金融去槓桿取得成效，實質成果卻疑點重重，房地產仍然綁架太多金融資源。今年上半年，房地產貸款仍是新增貸款的最重要部分，佔新增貸款39.2%。從銀行信貸來看（不包括表外理財），人民幣貸款餘額年增12.7%，但房地產貸款餘額年增20.04%，個人住房按揭同比增長18.6%。房產開發貸款和地產開發貸款同比分別增長27.7%和7.1%，增速分別較年初提高6個和15.1個百分點。尤其是，上半年保障性住房開發貸款餘額4.08萬億元，同比增長37.4%，增速明顯。棚改貨幣化為三四線城市大量注水，截至2017年末，國開行累計發放棚戶區改造貸款3.4萬億元，今年前5月，棚改貸款4,369億元，6月底，國開行收緊棚改貸款的消息讓房地產市場一陣驚魂，所有這些事實勝於中國政府的詭辯。

 

中國房企瘋狂買地時，恆大淨資產負債率2017年末已達183.7%，萬科的總負債超過1萬億元。今年一季度，130家房地產上市企業整體負債率達到79.42%，房企槓桿率處於歷史高位，遠超國際公認的企業債務安全線。可是，今年截止到7月中，中國房企發行的海外債券達86只，發行總額為720.07億元，比2017年同期金額增長247%；房企在境內發行債券達566只，發行金額為4,560億元，較2017年同期金額上漲146.23%，完全不受中國債市的熊市影響。

 

據說，在金融去槓桿的大背景下，中國央行鼓勵差別信貸政策，設想銀行會有更多的資金投入實體經濟。實際的情況恰恰相反，即使銀行的資金少了，首先貸款的還是房地產，而不是實體經濟中的中小微企業。難怪有官員說，央行再放水也不會流入實體經濟。最近，央行前副行長吳曉靈直言，中國房地產市場「在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備是國家、每個人都要面對的現實。」狂歡了十幾年，這場瘋狂的盛宴一定會結束。「最後晚餐」之後的情況，中國政府和資本市場準備了嗎？

 

 

（示意圖製作－放言視覺設計部  鄭羽彤）