高齡議題刻不容緩！國家住都中心攜手民間共創友善住宅新時代

未來住都中心公辦之全齡住宅，以服務輪替之理念出發，提供60%住宅予家中有65歲(含)以上的長者及其家戶成員優先入住，納入健康量測管理、團體課程活動等服務項目，低樓層商業空間引進服務性店家，如診所、地區藥局、社區零售等高齡相關產業進駐，強化地區公益設施服務量能，打造內外效益兼具的全齡友善社區。

根據國家發展委員會統計，台灣已在2018年轉為高齡社會，並預計將於2025年邁入超高齡社會，超高齡社會即是65歲以上的高齡人口，達到人口總占比率的20％以上，在這個人口結構逐漸高齡化的時代，需要關注的議題，不僅僅是長照而已。

社會人口結構的改變，也帶來家庭組成的變化，現代家庭多以小家庭為主，父母攜子之餘往往沒有三代同堂的空間，獨居老人的問題因而產生，而獨居長輩之住所又多為高房齡老屋，因此造成「老人困老宅」的局面。這些老宅大多沒有維護管理，且房屋老舊又無電梯等公共設施，使高齡長輩時常面臨外出不易，或上下樓梯危險等問題；為了改善高齡獨居者的現況，內政部營建署與國家住宅及都市更新中心（以下簡稱國家住都中心），在近年來開始積極著手「銀髮安居、在鄰安老」的住宅相關政策，其中包含公辦都更及包租代管等兩個面向。

不只高齡，更要「全齡」，老社區都更公益設施服務強化

在公辦都更方面，營建署及國家住都中心意旨在打造一個從環境建構到服務、設施上，都以新式工法及全齡環境設計著手，以符合高齡甚至是全年齡者居住的友善環境。日前，國家住都中心所操辦的「信義兒福A1基地公辦都更案」即是一個例子，信義兒福A1基地座落於台北市信義區市民大道六段南側大五分埔地區，周邊多老舊公寓，且高齡族群比例高，極適合作為全齡友善社區空間示範地點。

「信義兒福A1基地公辦都更案」於今年5月開始正式招商，在國家住都中心提出的規劃中，A1基地將打造以住宅為主、商業為輔的「全齡生態系」社區，除了基本的建築硬體要求綠建築、智慧建築、通用設計外，更重要的是將高齡服務規劃融入社區軟硬體層面，促使高齡者可以透過社區服務滿足自我身心靈上的需求，建立自我退休後社交圈，也因高齡照顧服務融入社區，促使青壯年不再需要為家中長輩擔憂，可以有更多的時間成就自我。

未來住都中心公辦都更分回之全齡住宅，以服務輪替之理念出發，僅出租不出售，提供60%住宅予家中有65歲(含)以上的長者及其家戶成員優先入住，交由公開徵選之專業廠商營運管理，納入健康量測管理、團體課程活動及社福資訊諮詢等服務項目，低樓層商業空間引進服務性店家，如診所、地區藥局、運動教室、社區零售等高齡相關產業進駐，更與市府達成共識透過公辦都市更新回饋地區高齡公益性設施，如住宿式長照、高齡日照中心等高齡照顧服務，強化地區公益設施服務量能，打造內外效益兼具的全齡友善社區。本案出資人及租賃承租人為同時公開徵選，從建築過程即與未來營運者共同規劃，即早納入使用者需求，以促使建築空間與軟體服務得以銜接，滿足全齡生活所需，實為多元運用的全面規劃。

「以屋換屋」安心又省力，高齡者換電梯房外還可省稅

自2020年來，國家住都中心持續不斷地推動包租代管社會住宅政策，而在今年5月，包租代管計畫正式進入第三期，新增「以屋換居」方案來提升高齡及身障者的居住品質。「以屋換居」方案即是鼓勵長者將自有的老公寓出租出去，自己則租用1、2樓或有電梯的新式房屋，能夠有效解決銀髮族上下樓不易的問題，交由租賃服務業者處理包租代管、媒合房屋事宜，也免除了民眾自行尋找租屋處，耗時又費工等缺點。

此外，除了居住方便、管理省時等優點外，包租代管案還有其他利於民眾的吸引力，第一，相較隔間套房更安全，因包租代管的社宅都擁有獨立門牌，在公共空間也必須走道暢通，室內則須配置火災警報器、滅火器等設施，在災害防治上都有一定的嚴格要求。第二，整體居住品質更好，很老公寓多為30、40年前所建，部分管線或內裝可能因年久失修而損壞，但經由租賃服務業者出租的房屋，通常會建議房東稍加整修，屋況較佳，在生活上會有更好的居住體驗。第三，有別於市面上一般的合約，包租代管的租約是由內政部公告的租屋契約範本修訂而成，完全符合租賃專法，絕不會有稅金轉嫁、不公平條文等情況發生，高齡者可完全放心享有保障。

65歲以上的高齡長者，自行在租屋市場找屋本就難度較高，透過包租代管方案，經由業者居間協助，不僅較容易找到適合的住家，還能享有至少7折的租金優惠，更重要的是，長者或身障者若同時以「房東」和「房客」的雙重身分加入包租代管方案，「房東」身份則享有「租金所得稅」優惠，原本免稅額每月1萬元，現已修法提高到1萬5千元，讓長者、身障者，除了滿足居住需求外，自有房屋也能在專業協助下出租，帶動租屋市場健全發展。

國家住都中心持續整合在地產業，達到永續經營目的

在全球高齡化的趨勢下，社區融入高齡服務無疑是前瞻性的必要政策，國家住都中心站在「永續」及「扶持產業」的角度決策提出全齡住宅，「住宅」為基本需求，因此透過「增額租金」收取之模式讓承租人租金定價越高賺得越少，使住宅租賃市場仍可保有市場租金穩定性；而「服務」屬附加價值，考量社會特性將高齡服務產業融入整體軟硬體設施規劃，並採取使用者付費概念，入住者可自行加購服務，讓產業回歸市場機制，達到民間產業雙贏的局面。

如此一來，政府將扮演領頭羊，培植租賃住宅服務業、高齡服務業的產業化，藉由商業模式永續經營高齡、全齡住宅，整合在地產業，打造「全齡生態系」，國家住都中心肩負都市轉型再生的使命，爾後將不斷與民間業者攜手合作，共同迎接都市更新，創造新時代價值的未來。