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【放・國際】中國房地產泡沫何時破?
2018.06.21
19:05pm
/ 汪浩
中國房地產企業的負債率卻再創新高,平均達到80%。房地產行業槓桿率上升,現在還沒有調整的跡象。房地產銷售好時,開發企業的問題暫時不大,但是一旦房地產銷售放緩,現金流風險很快就會暴露出來。所以說中國去槓桿過程中最大的風險還沒有暴露,更談不上化解。

2018年6月19日,受到美中貿易戰加劇影響,中國股市重挫近4%,創2016年6月以來的兩年新低。表面上看,這是股民對貿易戰的恐懼,實質上,這是股民們對系統性金融風險的深度擔憂。而當前中國最大的金融風險是房地產泡沫破滅。今年中國經濟數據不好,5月份,工業增加值同比增長6.8%,1到5月固定資產投資同比增長6.1%,5月社會消費品零售總額同比增長8.5%,分別較4月數據回落0.2個百分點、0.9個百分點和0.9個百分點。消費增速大幅低於預期,為2003年7月以來新低。投資還得靠房地產,製造業投資小幅反彈,基建投資回落較多,房地產投資累計同比增速10.2%,仍然是最快的。

 



中國房價總市值高 對實體經濟傷害不言而喻

 

自2003年「SARS」/「非典」十五年來,中國一線城市的房價漲了近20倍,但全國的GDP上漲了不到7倍。據說,目前中國的樓市總市值已經超過了430萬億人民幣,是GDP的5倍(超過全球平均值的一倍)。不過,如此高的房地產總市值,居民家庭債務佔GDP的比重只有50%,低於全球平均水平,這是否意味中國房地產槓桿率不高,不必擔心房地產泡沫呢?其實不然。

 

首先,中國一線城市家庭資產中房產佔比已經高達85%,幾乎誰都無法接受房價下跌。在2015/16年漲價去庫存操作中,暴漲的不止是房價,還有居民部門的槓桿率,居民負債急速上升。而中國房價對家庭戶均收入比率高得離譜。平均而言,市中心的房子,一線城市要40多年家庭收入才能買,二線城市也要20多年收入。紐約、倫敦市中心的房子也不便宜,一般15年可以買到。高房價造成的後果,對實體經濟的傷害是不言而喻的。

 

房地產綁架金融資源 銷售放緩即暴露現金流風險

 

其次,中國的宏觀槓桿率過去15年持續上升,中國總債務已飆破國內生產總值的 300%了!2017年以來,政府加強監管後,宏觀槓桿率開始調整了。但中國房地產企業的負債率卻再創新高,平均達到80%。房地產行業槓桿率上升,現在還沒有調整的跡象。房地產銷售好時,開發企業的問題暫時不大,但是一旦房地產銷售放緩,現金流風險很快就會暴露出來。所以說中國去槓桿過程中最大的風險還沒有暴露,更談不上化解。

 

再次,過去十五年來,中國貸款餘額從10萬億增加到近150萬億,是同期GDP增長的兩倍。中國貸款為什麼增加這麼多呢?房地產作為信貸抵押品起了關鍵作用。房地產價格和信貸相輔相成,相互促進,信貸發多了房地產價格上升,帶來抵押品價值上升,這意味著銀行放貸能力就更強,這叫金融順週期。一個完整的金融週期是15到18年,中國的這次週期已近尾聲。房地產在國民經濟中產生的GDP近10%,但中國150萬億的貸款中,有近30%與房地產相關,2016/17年,全國銀行新增貸款的50%是房地產。房地產綁架了太多的金融資源,脫實就虛,金融資源沒有進入實體經濟,都在房地產。

 

中國房地產超級泡沫像日本 恐引信用債違約惡性循環

 

當前,中國政府實施的金融去槓桿政策,企圖防止資金脫實向虛,但在投資者厭惡風險的背景下,如果過度清理銀行的表外融資和同業業務,社會融資總量出現收縮,加劇了信用債的違約風險,並出現風險傳染。今年前4個月社會融資規模為7.14萬億元,同比收縮1.17萬億元,下降14%,社會融資規模的下降使企業再融資難度上升,流動性風險加大。而還債高峰來臨與金融強監管的雙重壓力加劇了信用債的違約。2018年估計信用債到期總量為5萬億元,佔17萬億存量的近30%。如果去槓桿政策持續,債券融資一級市場發行大量推遲或取消,減少了企業的資金來源,會引發信用債違約的惡性循環。

 

所有人都在擔心中國房地產這個超級泡沫,究竟會給世界經濟帶來什麼樣的後遺症。美國的次級債危機是怎麼觸發的呢?是美聯儲在2004到2006年間連續17次加息的結果,導致房價在2006年見頂後下降,使得家庭部門槓桿率在高位的基礎上急劇上升,觸發了猛烈的去槓桿動能,最終在2008年帶來系統性金融危機。而中國房地產的超級泡沫更像日本,雖然居民部門的槓桿率不高,但1989-90年日本央行加息後,房價1991年見頂,隨後的下降開啓了企業部門的去槓桿過程。大批辦公樓,商場,高爾夫球場的開發商倒斃。

 

無痛去槓桿不存在 中國有產階級越發焦慮

 

這次美國貨幣政策收縮和美中貿易摩擦加大了中國內部調整壓力。貨幣超發帶來的資產泡沫,全世界都不存在沒有痛苦的去槓桿, 沒有痛怎麼帶來調整呢?房價上升信貸擴張,房價下跌信貸緊縮,這是全世界都經歷過的泡沫破滅過程。6月中旬,不動產登記信息管理基礎平台全中國聯網,誰有多少套房產,農民有多少承包地、宅基地,政府部門清清楚楚,如此,中國有產階級未來幾年可能會更焦慮,更痛苦了。

 

 

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(圖片:中國上海,來自pixabay)

 

汪浩
自由撰稿人,牛津大學國際關係學博士,著作《意外的國父》、《冷戰中的兩面派》。
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