【放・國際】中國房地產泡沫何時破？

2018年6月19日，受到美中貿易戰加劇影響，中國股市重挫近4%，創2016年6月以來的兩年新低。表面上看，這是股民對貿易戰的恐懼，實質上，這是股民們對系統性金融風險的深度擔憂。而當前中國最大的金融風險是房地產泡沫破滅。今年中國經濟數據不好，5月份，工業增加值同比增長6.8%，1到5月固定資產投資同比增長6.1%，5月社會消費品零售總額同比增長8.5%，分別較4月數據回落0.2個百分點、0.9個百分點和0.9個百分點。消費增速大幅低於預期，為2003年7月以來新低。投資還得靠房地產，製造業投資小幅反彈，基建投資回落較多，房地產投資累計同比增速10.2%，仍然是最快的。

 

中國房價總市值高　對實體經濟傷害不言而喻

 

自2003年「SARS」／「非典」十五年來，中國一線城市的房價漲了近20倍，但全國的GDP上漲了不到7倍。據說，目前中國的樓市總市值已經超過了430萬億人民幣，是GDP的5倍（超過全球平均值的一倍）。不過，如此高的房地產總市值，居民家庭債務佔GDP的比重只有50%，低於全球平均水平，這是否意味中國房地產槓桿率不高，不必擔心房地產泡沫呢？其實不然。

 

首先，中國一線城市家庭資產中房產佔比已經高達85%，幾乎誰都無法接受房價下跌。在2015/16年漲價去庫存操作中，暴漲的不止是房價，還有居民部門的槓桿率，居民負債急速上升。而中國房價對家庭戶均收入比率高得離譜。平均而言，市中心的房子，一線城市要40多年家庭收入才能買，二線城市也要20多年收入。紐約、倫敦市中心的房子也不便宜，一般15年可以買到。高房價造成的後果，對實體經濟的傷害是不言而喻的。

 

房地產綁架金融資源　銷售放緩即暴露現金流風險

 

其次，中國的宏觀槓桿率過去15年持續上升，中國總債務已飆破國內生產總值的 300%了！2017年以來，政府加強監管後，宏觀槓桿率開始調整了。但中國房地產企業的負債率卻再創新高，平均達到80%。房地產行業槓桿率上升，現在還沒有調整的跡象。房地產銷售好時，開發企業的問題暫時不大，但是一旦房地產銷售放緩，現金流風險很快就會暴露出來。所以說中國去槓桿過程中最大的風險還沒有暴露，更談不上化解。

 

再次，過去十五年來，中國貸款餘額從10萬億增加到近150萬億，是同期GDP增長的兩倍。中國貸款為什麼增加這麼多呢？房地產作為信貸抵押品起了關鍵作用。房地產價格和信貸相輔相成，相互促進，信貸發多了房地產價格上升，帶來抵押品價值上升，這意味著銀行放貸能力就更強，這叫金融順週期。一個完整的金融週期是15到18年，中國的這次週期已近尾聲。房地產在國民經濟中產生的GDP近10%，但中國150萬億的貸款中，有近30%與房地產相關，2016/17年，全國銀行新增貸款的50%是房地產。房地產綁架了太多的金融資源，脫實就虛，金融資源沒有進入實體經濟，都在房地產。

 

中國房地產超級泡沫像日本　恐引信用債違約惡性循環

 

當前，中國政府實施的金融去槓桿政策，企圖防止資金脫實向虛，但在投資者厭惡風險的背景下，如果過度清理銀行的表外融資和同業業務，社會融資總量出現收縮，加劇了信用債的違約風險，並出現風險傳染。今年前4個月社會融資規模為7.14萬億元，同比收縮1.17萬億元，下降14%，社會融資規模的下降使企業再融資難度上升，流動性風險加大。而還債高峰來臨與金融強監管的雙重壓力加劇了信用債的違約。2018年估計信用債到期總量為5萬億元，佔17萬億存量的近30%。如果去槓桿政策持續，債券融資一級市場發行大量推遲或取消，減少了企業的資金來源，會引發信用債違約的惡性循環。

 

所有人都在擔心中國房地產這個超級泡沫，究竟會給世界經濟帶來什麼樣的後遺症。美國的次級債危機是怎麼觸發的呢？是美聯儲在2004到2006年間連續17次加息的結果，導致房價在2006年見頂後下降，使得家庭部門槓桿率在高位的基礎上急劇上升，觸發了猛烈的去槓桿動能，最終在2008年帶來系統性金融危機。而中國房地產的超級泡沫更像日本，雖然居民部門的槓桿率不高，但1989-90年日本央行加息後，房價1991年見頂，隨後的下降開啓了企業部門的去槓桿過程。大批辦公樓，商場，高爾夫球場的開發商倒斃。

 

無痛去槓桿不存在　中國有產階級越發焦慮

 

這次美國貨幣政策收縮和美中貿易摩擦加大了中國內部調整壓力。貨幣超發帶來的資產泡沫，全世界都不存在沒有痛苦的去槓桿， 沒有痛怎麼帶來調整呢？房價上升信貸擴張，房價下跌信貸緊縮，這是全世界都經歷過的泡沫破滅過程。6月中旬，不動產登記信息管理基礎平台全中國聯網，誰有多少套房產，農民有多少承包地、宅基地，政府部門清清楚楚，如此，中國有產階級未來幾年可能會更焦慮，更痛苦了。

 

 

言・選　【放・國際】習近平「債多不愁」？

 

 

（圖片：中國上海，來自pixabay）