【豁然開朗】舊總召丟內臟，新總召挺炒房？

居住正義，人人會喊，真要落實，卻需要高度的政治智慧。對民眾來說，最好是自己還沒買的房子又便宜又會增值，已經買的房子則繼續水漲船高。這種期望當然是不可能的，一旦房價下跌，往往產生連鎖效應，對持有房產多的人不利，對持有房產少的人有利，反之亦然。因此，房價的控制往往是幾家歡樂幾家愁，精準的調控就成了難題。 

理想派的作法，是把房子「去商品化」，大幅限縮房地產的自由買賣，讓每個人「剛好持有所需的房子」就好。這種理想，跟現實差距甚遠，首先遇到的問題是：「一個人需要幾間房子？」「甚麼叫做『剛好符合所需』？」以一人一間為例，如果是兩人或是三人的家庭，顯然只需要一間房子，一人一間就顯得多了。然而，幾個人住同一間房子比較合適？如果是需要兩地奔走的生活型態，或是持有郊區的老舊祖宅，一人有兩間是否也算合理？甚至說「一個人住多大坪數的房子算是合宜？」這些問題不容易有標準答案，往往因人而異。 

因此，政治上的判斷往往是依據現實的統計結果而來，以央行近日推動的「四大打炒房措施」為例，其中一般民眾（自然人）第三戶以上購屋貸款只能貸到六成，為何是針對第三戶以上的購屋做限制？根據統計，台灣人口約為2356萬人，其中持有一戶者為569.7萬人，持有兩戶者為152.2萬人，持有三戶者為45.8萬人。持有四戶以上者約31.6萬人，圖示如下： 

乍看之下，沒房的民眾約佔66%，若是房價暴跌，對他們來說應該是一大利多。時代力量在今年6月24日公布一份民調，指出有66.4%的民眾不滿意政府過去四年解決高房價的努力（不太滿意36.1%，非常不滿30.3%）。這個數據巧合地跟沒房的民眾數量一致。 

但事情沒有這麼簡單，民眾在回答問題的時候未必會考慮到，就算自己名下無房產，家裡可能有房產，未來也會繼承這些房子，房價暴跌等同自己的財富縮水。其次，房價暴跌會造成金融業的系統性危機，房地產相關產業的大量倒閉效應，會造成許多人負債、破產、走投無路的高度社會風險。這些問題一旦發生，原本支持打房的民眾態度可能會轉變。 

新措施能壓抑炒房 

新政策限定第三戶以上購屋貸款只能到六成，主要影響到的是持有兩戶以上想要繼續購屋的人，約佔人口10%左右。一項政策會縮減10%民眾的財富調度，雖然不到激進，但也絕非不痛不癢，是個穩健的壓抑炒房政策。 

從數據上來看，現在全台平均貸款成數約62%，乍看之下跟六成（60%）差距不大。但平均貸款成數中包括了手上現金充沛，可以直接現金購屋的民眾。一般來說貸款還是可以到七成以上，從此來看，限定六成效果還是在的。 

「四大打炒房措施」影響最直接的可能是建商的餘屋貸款只能到五成（土建融到六成五），這是個破天荒的措施，原本無限制下可以到八成。餘屋貸款的意思是說，原本建案賣到一個比例，建商財務風險降低，房子故意扣著不賣，拿去跟銀行貸款慢慢分期，等待房價上升再緩慢釋出。跟銀行借出來的資金，就可以投入到下塊土地跟建案，也就是所謂的「以案養案」。 

據我觀察，一些三四年前的建案，原本號稱已經完銷，這幾天內已經悄悄重新開始投放廣告，進行餘屋出清。此外，「四大打炒房措施」對公司法人的住宅貸款，從本來無限制，到現在的第一戶六成，第二戶五成，這主要影響的是公司老闆，不再能夠輕易地用公司名義買自己要住的房子，或是進行房地產炒作。 

「四大打炒房措施」的穩健作法，雖然不會讓房價瞬間崩盤，但壓抑炒作，鼓勵自住的效果將會慢慢浮現。近年來，許多與建商關係匪淺的政治人物，一邊高喊居住正義，批評政府執政，一邊雷聲大雨點小、演假戲無作為。如今「四大打炒房措施」的落實，讓這些政治人物兩面手法不再有效：政府用行動證明，壓抑炒房是玩真的。 

國民黨支持炒房？ 

最為跳腳的莫過於國民黨。持有二十筆房地產的藍委費鴻泰暴跳如雷，痛批政策倉促。不僅如此，從政19年房地產增加三倍的他，還在臉書上指控新政策只會打到年輕人，不會打到有錢人及建商，這是完全顛倒是非黑白之舉，只能騙騙那些沒去細看「四大打炒房措施」的民眾。 

費鴻泰還說央行副總裁陳南光是蔡英文姊夫推薦的人，背後有總統的黑手。總統府已經澄清這是子虛無有的指控。 

但由於費鴻泰的提醒，反倒讓我們注意到，學者出身的陳南光，今年10月在《台灣銀行家》雜誌上專文分析，文中提到：「2009至2014年間房價加速狂飆，但該比例卻大致維持不變。這表示，超過十年熱絡的房地產交易與高漲的房價，營建工程業與不動產業對於台灣GDP的貢獻卻未見顯著上升。」「長期以來不動產業及住宅服務更屬於產業關聯度低的一個群組，向前或向後關聯度都只有0.5至0.6左右。因此，不論現在或過去，房地產相關產業都難以稱為台灣的經濟火車頭。」進而推導出房價持續飆升，將會不利於台灣長期經濟發展的結論。 

接替林為洲擔任國民黨黨團總召的費鴻泰，要反對打炒房，至少要拿出理據。用抹黑的方式討論公共政策，無疑是潑灑內臟後，國民黨又一次的荒腔走板。

（圖片來源：溫朗東提供、示意圖製作－放言視覺設計部　傅建文）